Pour mémoire, les immeubles achetés par un MDB sont considérés comme faisant partie de son stock commercial

1. Attention à la régularisation

Les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits de mutation, à l’exception des acquisitions d’immeubles qui supportent le droit d’enregistrement au taux réduit de 0,60 % (en fait, 0,615 %, compte tenu du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement égal à 0,25 % du montant de la taxe).

Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu’ils prennent dans l’acte d’acquisition l’engagement de revendre dans un délai de quatre ans.

À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d’acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s’ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l’intérêt de retard de 0,75 % par mois. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l’expiration dudit délai.

A ces droits s’ajouterons les PV car l’Administration assimilera cette opération de transfert entre patrimoines professionnel et privé à une cession.

2. Attention à la stratégie patrimoniale et les incidences fiscales

Le développement d’un patrimoine privé au sein de l’outil professionnel est toujours problématique pour les raisons suivantes :

Troubles quant au statut fiscal (ISF) de l’outil professionnel.

Tenue de comptabilité et régularisation des comptes : passage de l’actif concerné des stocks vers le haut de bilan (amortissements)

Taxation au titre des PV professionnelles lors de la cession de l’actif (PV court terme) sans aucune prise en compte du délai de conservation (ce qui serait le cas si la détention se faisait soit en direct soit au travers de sociétés « transparentes »). Nous attirons votre attention sur l’attitude incertaine de l’Administration fiscale si l’objectif était de bénéficier de la taxation des plus-values au titre de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il y a incompatibilité, donc, c’est soit marchand de bien et PVM ou pas marchand de biens et PVI. Le choix peut s’avérer délicat, surtout que si la société change son objet pour ne plus exercer en tant que marchand de bien, il y aurait cessation d’activité avec l’ensemble des conséquences « gênantes » sur le plan fiscal.

Difficultés probables de cession des parts de la société dont l’activité sera « trouble », ce qui pourrait aboutir à une nécessaire liquidation qui serait sur le plan fiscal, une petite catastrophe.

3. Stratégie de sagesse et de logique

Compte tenu de ces éléments, nous ne pouvons qu’inviter les clients à bien réfléchir et bien définir leurs objectifs. Une structuration plus saine de leurs avoirs pourrait leur apporter de plus sérieux avantages tant fiscaux que civils. D’autant que leur situation patrimoniale pourrait présenter quelques particularités exploitables, telles que l’activité personnelle des deux membres du couple, la structure familiale et les objectifs successoraux.

Notaires

Officier ministériel, qui rédige et authentifie certains actes, en plus certains notaires exercent une véritable activité d’agent immobilier. Activité qui a eu tendance à se développer pendant la crise de l’immobilier.

Les honoraires perçus , sont alors appelés émoluments de négociation, proportionnel à la valeur du bien. Il sont réglementés et s’ajoutent à ceux qui rémunèrent la rédaction des actes.

C.PROFESSIONNELS DE LA GESTION

TERMINOLOGIE COURANTE

Les administrateur de biens ou gérants d’immeubles

Les syndics de copropriété.

Le syndic de copropriété désigne une fonction.

ADMINISTRATEUR DE BIENS OU GERANTS D’IMMEUBLES

Définition :

Professionnel qui accomplit , pour le compte d’un propriétaire d’immeuble des actes habituels de gestion soit :

Signature de baux

Perception des loyers

Entretien courant, réparations

Surveillance des travaux

Paiement de certains impôts ( taxe foncière, droit au bail)

Tout ce que le propriétaire ferait en bon père de famille.

Il doit rendre des comptes régulièrement à son mandant.

Il doit tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.

Mandat du propriétaire

L’administrateur exécute un mandat écrit que lui a donné le propriétaire.

Certaines obligations du gérant sont d’ordre réglementaire ou législatif.

Garanties

Les administrateurs entrent dans le champ d’application de la loi Hoguet (02 :01 :70), loi qui précise les garanties apportées au propriétaire

Garantie de compétence ( diplôme ou pratique professionnelle de gestion immobilière

Garantie de moralité

Garantie financière en raison de la double obligation : obtenir le cautionnement d’un organisme financier et de souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle.

Rémunération

Libre