LA FORME DU CONGE

Comme le locataire, le bailleur est tenu de délivrer congé par lettre recommandée avec
accusé de réception ou par acte d’huissier. Le délai de préavis court à compter du jour de la
réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. Ce délai se
calcule de quantième à quantième.
A l’inverse du congé du locataire, le congé du bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué. Effectivement, le propriétaire a la possibilité, à l’expiration du bail, de donner congé au locataire à condition que le congé soit motivé par la reprise du logement, par la vente, ou par un motif légitime et sérieux.
Cependant, lorsque le bailleur a fait une proposition de renouvellement de bail avec une réévaluation du loyer, il ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du bail.

Lorsque le congé émane du bailleur et quels que soient les motifs allégués, le locataire n’est redevable, pendant la durée du préavis, du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
De plus, si le locataire désire quitter le logement avant la fin du préavis délivré par le bailleur, il n’a pas de congé à donner.
Par contre, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après avoir reçu un congé pour vente, il devient occupant sans droit ni titre. Si la non libération des lieux cause un préjudice au propriétaire, le locataire peut être condamné au paiement de dommages et
intérêts (Cass civ 3e 13 mai 1998).

En l’espèce, celui-ci ayant signé une promesse de vente n’a pu obtenir sa réalisation du fait de la présence des locataires dans les lieux.

Jurisprudence :
Le mandataire peut donner valablement congé, mais le nom du propriétaire, pour le compte duquel le congé est donné, doit être indiqué à peine de
nullité (Cass Civ 3e 27 janvier 1993, et Cass Civ Ass Plén 13 février 1998).

En raison du principe de la cotitularité du bail des locaux servant à l’habitation des deux époux, le congé délivré à des époux doit être notifié à chacun
des deux . A défaut, le congé est inopposable à celui qui ne l’a pas reçu (Cass Civ 3e 9 mars 1994), étant précisé que la jurisprudence exige, lorsque le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, des lettres distinctes adressées à
chacun des époux.

Toutefois, les notifications faites par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (art 9-1 loi 6 juillet 1989).

En l’absence de clause de solidarité, le bailleur est tenu d’adresser à chaque cotitulaire du bail un congé (CA Paris 3 juillet 1991).
Mais, lorsqu’il existe une clause de solidarité dans le bail, le congé délivré par le bailleur à un seul co-preneur vaut congé à l’égard de tous les co-preneurs (Cass Civ 3e 20 juillet 1989) cependant cette position de la Cour de Cassation est contestée par
la doctrine qui considère que la solidarité n’a d’effet que pour le paiement des dettes et non pour la représentation des parties entre elles.
Pour être valable et faire courir le délai de préavis, le congé doit avoir été réceptionné par le locataire. Lorsque la lettre est renvoyée à l’expéditeur avec la mention « non réclamée » ou lorsque, bien que réceptionnée au domicile du locataire,la signature apposée sur l’avis de réception est illisible, le bailleur doit procéder à une notification par voie d’huissier (Cass Civ 3e 5 juillet 1995).

Un congé donné bien avant la période de préavis de six mois n’est pas nul,mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Cass Civ 3e 5 juin 1991).

Au contraire, un congé donné moins de six mois avant l’arrivée du terme du bail, est nul. Il ne produit aucun effet même pour la prochaine échéance (Cass Civ 3e 12 avril
1995)